Việt Nam đánh thuế một số loại thu nhập của cá nhân theo từng lần phát sinh thay vì tính gộp cả năm. Hai loại người nước ngoài cư trú hay gặp nhất rất đơn giản: chuyển nhượng bất động sản chịu thuế 2% trên giá chuyển nhượng, bán chứng khoán chịu 0,1% trên giá bán, bất kể lãi hay lỗ. Người mua bất động sản còn nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Cổ tức, tiền cho thuê nhà và thù lao ngoài hợp đồng lao động mỗi loại có cách tính riêng và thường có bên khấu trừ.
Với chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đứng tên tài sản tại Việt Nam, câu hỏi thực tế là ai khai, khai khi nào và bên kia giao dịch sẽ đòi giấy tờ gì. Bài này đi lần lượt từng loại thu nhập thường gặp. Bài không bàn thu nhập kinh doanh của hộ kinh doanh, vốn theo một cơ chế riêng.
Quy định nằm ở đâu
Thuế suất và nhóm thu nhập theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, từ giữa năm 2026 được hướng dẫn bởi Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Thông tư 87/2026/TT-BTC; các năm trước dựa vào Thông tư 111/2013/TT-BTC và văn bản liên quan. Thủ tục khai theo Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 và văn bản hướng dẫn. Con số nêu dưới đây là loại đã ổn định qua các lần sửa đổi gần đây; phần còn lại bài chỉ nêu nguyên tắc và khuyên tra văn bản hiện hành.
Bán bất động sản
Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam chịu thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng. Giá tính thuế là giá trên hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá trong bảng giá đất do tỉnh ban hành khi quy định yêu cầu so sánh. Người bán là người nộp thuế, dù hợp đồng hay thoả thuận bên mua nộp thay; thoả thuận giữa hai bên không đổi việc cơ quan thuế coi ai là người có nghĩa vụ.
Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% khi đăng ký quyền sở hữu. Cả hai khoản được khai, nộp trong thủ tục chuyển nhượng, trước khi giấy chứng nhận được cập nhật.
Một số trường hợp được miễn, đáng chú ý là chuyển nhượng giữa người thân gần như vợ chồng, cha mẹ và con, và chuyển nhượng nhà ở duy nhất theo điều kiện. Miễn thuế phải đề nghị kèm giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc điều kiện, không tự động áp dụng.
Ví dụ giả định. Giả sử một chuyên gia cư trú bán căn hộ giá 6.000 triệu đồng theo hợp đồng không thấp hơn bảng giá đất. Thuế TNCN là 2% × 6.000 = 120 triệu đồng, lệ phí trước bạ bên mua nộp là 0,5% × 6.000 = 30 triệu đồng. Giá mua ban đầu của người bán không đi vào phép tính. Chi phí giao dịch được phân tích kỹ hơn ở chuyên mục mua bán nhà đất trên ThuePhi.com.
Cá nhân nước ngoài được sở hữu một số loại nhà ở tại Việt Nam theo luật nhà ở, trong giới hạn về loại dự án, số lượng và thời hạn. Quy định sở hữu nằm ngoài luật thuế; kiểm trước khi mua, vì nó ảnh hưởng tới việc sau này bán được gì và bán cho ai.
Bán cổ phiếu và chứng khoán khác
Chuyển nhượng chứng khoán chịu thuế 0,1% trên giá bán từng lần, và với chứng khoán niêm yết, công ty chứng khoán khấu trừ khi giao dịch thanh toán. Cá nhân không phải tự tính lãi lỗ cho loại thuế này, và bán lỗ cũng không được hoàn.
Chuyển nhượng phần vốn góp trong công ty TNHH hay cổ phần chưa niêm yết ngoài hệ thống chứng khoán thì khác: quy định cho cá nhân cư trú và không cư trú khác nhau, và việc chuyển nhượng phải được khai, thường do cá nhân hoặc qua doanh nghiệp có vốn được chuyển nhượng. Tra quy định hiện hành cho trường hợp của mình trước khi ký hợp đồng mua bán cổ phần, và ghi rõ trong hợp đồng bên nào khai. Nhà đầu tư nước ngoài bán phần vốn tại công ty Việt Nam qua cấu trúc công ty mẹ ở nước ngoài nên xin tư vấn riêng; chuyển nhượng gián tiếp có thể phát sinh thuế tại Việt Nam.
Cổ tức và tiền lãi
Cổ tức bằng tiền công ty Việt Nam trả cho cổ đông cá nhân chịu thuế theo thuế suất toàn phần trên số nhận được, do công ty trả cổ tức khấu trừ. Cổ tức bằng cổ phiếu và cổ phiếu thưởng chịu thuế khi sau này bán, theo quy định chuyển nhượng chứng khoán. Tra thuế suất cổ tức bằng tiền trong Luật Thuế TNCN hiện hành.
Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng lâu nay được miễn thuế TNCN. Lãi từ khoản cá nhân cho công ty hay người khác vay là nhóm khác và có thể chịu thuế; kiểm cách xử lý hiện hành trước khi cho doanh nghiệp vay bằng tiền cá nhân.
Với chuyên gia cư trú, cổ tức và tiền lãi từ nước ngoài là một phần thu nhập toàn cầu và được xử lý trong quyết toán năm, được trừ thuế đã nộp ở nước ngoài theo quy định và hiệp định nếu có.
Cho thuê nhà
Cá nhân cho thuê nhà, căn hộ tại Việt Nam có thu nhập từ cho thuê tài sản. Thuế — GTGT và TNCN trên doanh thu cho thuê — áp dụng khi doanh thu cho thuê trong năm vượt ngưỡng. Ngưỡng này nhiều năm là 100 triệu đồng/năm và đã được nâng trong đợt sửa luật thuế 2024–2025; tra mức hiện hành. Dưới ngưỡng thì không phải nộp thuế GTGT, TNCN trên tiền thuê, nhưng một số trường hợp vẫn phải khai.
Nếu bên thuê là doanh nghiệp, hợp đồng thường ghi doanh nghiệp khai và nộp thuế thay chủ nhà. Cách này được phép, nhưng chủ nhà vẫn chịu trách nhiệm nếu việc đó không được làm; đề nghị bên thuê gửi chứng từ đã nộp. Tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước nhiều năm và thời gian miễn tiền thuê mỗi thứ có hệ quả về thời điểm mà hướng dẫn hiện hành có đề cập.
Quà tặng và thừa kế
Nhận bất động sản, cổ phần hay phần vốn góp do được tặng cho hoặc thừa kế là thu nhập chịu thuế theo Luật Thuế TNCN, thường tính trên phần giá trị vượt mức quy định. Hai điểm quan trọng trên thực tế:
- Người thân gần. Tặng cho, thừa kế bất động sản giữa người thân gần — vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột, cùng các trường hợp khác luật liệt kê — được miễn thuế TNCN. Miễn thuế phải đề nghị kèm giấy tờ chứng minh quan hệ.
- Đăng ký. Tài sản phải đăng ký — đất, nhà, cổ phần trong công ty — thì thuế được khai trong thủ tục chuyển nhượng hoặc đăng ký, và bất động sản có thể phải nộp lệ phí trước bạ trừ khi thuộc diện miễn.
Với cá nhân nước ngoài, câu hỏi có được sở hữu tài sản nhận được hay không đứng trước; người nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, chẳng hạn, gặp giới hạn theo luật đất đai và luật nhà ở, tách riêng khỏi chuyện thuế. Chuyên gia cư trú nhận quà tặng, thừa kế ở nước ngoài cũng nên xem khoản đó có thuộc thu nhập toàn cầu theo quy định hiện hành không; kiểm trước khi quyết toán.
Thù lao và thu nhập ngoài hợp đồng lao động
Cá nhân nhận tiền cho dịch vụ không theo hợp đồng lao động — thù lao diễn giả, tư vấn, dịch thuật, thù lao thành viên hội đồng quản trị — thường bị tổ chức chi trả khấu trừ thuế. Với cá nhân cư trú, tổ chức khấu trừ 10% với khoản trả từ 2 triệu đồng/lần khi không có hợp đồng lao động hoặc hợp đồng dưới 3 tháng. Cá nhân dự kiến tổng thu nhập tính thuế cả năm chưa tới mức phải nộp có thể làm bản cam kết theo mẫu tại thông tư hiện hành để không bị khấu trừ.
Với chuyên gia cư trú có khoản thù lao này bên cạnh tiền lương, 10% bị khấu trừ không phải số cuối cùng: thu nhập được đưa vào quyết toán năm. Cá nhân không cư trú chịu thuế trên thù lao phát sinh tại Việt Nam theo quy định cho người không cư trú, không theo mức 10% này.
Tự kiểm tra ở đâu
Cá nhân xem thu nhập do các bên chi trả báo cáo và số thuế đã bị khấu trừ trong tài khoản thuế điện tử cá nhân và trên ứng dụng thuế trên điện thoại. Công ty chứng khoán báo cáo số thuế đã khấu trừ khi bán. Với chuyển nhượng bất động sản, thông báo nộp thuế và chứng từ nộp tiền trong hồ sơ chuyển nhượng là giấy tờ cần giữ. Công dân Việt Nam dùng số định danh cá nhân làm mã số thuế từ 1/7/2025; cá nhân nước ngoài dùng mã số thuế đã được cấp — kiểm mã trên từng giao dịch cho đúng.
Câu hỏi thường gặp
Bán căn hộ ở Việt Nam phải nộp bao nhiêu thuế?
Thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Giá mua ban đầu không làm giảm số thuế. Một số trường hợp chuyển nhượng giữa người thân gần được miễn khi có giấy tờ chứng minh.
Bán cổ phiếu niêm yết bị lỗ có phải nộp thuế không?
Có. Mức 0,1% tính trên giá bán từng lần bất kể lãi hay lỗ, công ty chứng khoán khấu trừ. Bán lỗ không được hoàn thuế.
Lãi tiền gửi ngân hàng tại Việt Nam có chịu thuế không?
Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng lâu nay được miễn thuế TNCN. Lãi từ khoản cá nhân cho công ty hay người khác vay là nhóm khác và có thể chịu thuế.
Bên thuê là công ty nộp thuế thay tiền nhà thì chủ nhà đã yên tâm chưa?
Bên thuê được khai, nộp thay nếu hợp đồng thoả thuận, nhưng chủ nhà vẫn chịu trách nhiệm nếu việc đó không làm. Đề nghị bên thuê gửi chứng từ đã nộp mỗi kỳ.
10% bị khấu trừ trên thù lao diễn giả có phải là số thuế cuối cùng không?
Với cá nhân cư trú có tiền lương thì không: khoản thù lao được đưa vào quyết toán năm và 10% được trừ vào. Với cá nhân không cư trú, thù lao phát sinh tại Việt Nam theo quy định cho người không cư trú.
Người nước ngoài có được mua rồi bán căn hộ tại Việt Nam không?
Cá nhân nước ngoài được sở hữu một số loại nhà ở theo luật nhà ở, trong giới hạn nhất định. Khi bán, áp cùng mức thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng. Kiểm quy định sở hữu trước khi mua.
